Инвестиции в недвижимость

Российские банки, как отмечают аналитики Freedom Finance Global, реагировать на снижение ключевой ставки на 1%, до 20% годовых, уже к вечеру 6 июня. Сбер с 10 июня снижает ставку по ипотеке на 2–3,5%, а по потребительским кредитам примерно на 2%, а с 11 июня на 1% уменьшит ставку по вкладам, максимальная составит 19% годовых.

По состоянию на 30 мая минимальные рыночные ставки по стандартной ипотеке на новостройку с дополнительными условиями от банков составляли 15,9% (Сбер), 16,3% (ДОМ.РФ). Эти уровне на 1–1,5% ниже, чем месяцем ранее, что говорит о подготовке банков к данному решению ЦБ заранее. Однако средние ставки на 30 мая, по данным Русипотеки, были выше 26% годовых, поэтому на следующей неделе можно ждать их уменьшения на 2–3,5% по стандартным программам.

На наш взгляд, на фоне сегодняшнего смягчения ДКП ипотека подешевеет на 1–2% годовых до конца июня. Тем, кто планирует покупку жилья, можно посоветовать подождать более выгодных условий во втором полугодии. Если ключевую ставку к концу года опустят до 15–17% ставка по ипотеке снизится еще на 1–2%. Пересмотр условий по потребкредитам также вероятен в ближайшие недели. При этом резкого удешевления заимствований ждать не стоит, так как банки отдают предпочтение плавной трансляции монетарных условий в кредитную политику.

В РБК прям демоны работают.

Ребята посчитали, во сколько обойдется квадратный метр в Москве с ипотекой. Оказалось, что вторичка дорожает с 345 тысяч до 1,971 миллиона. Новостройка слегка подрастет с 313 тысяч до 1,79 мульта. Считай, за счет каждого ипотечника банк покупает такую же квартиру, только из элитного сегмента.

Нагнетают как могут. Интересно, будут ли пересчитывать, если ЦБ психанет(а там такие персонажи в совете директоров, что они могут) и снизит ставку до 15% годовых. Чисто так, в порядке бреда, с ума сойти. Чтобы потом в июле поднять до 20%. От нефиг делать народ на качелях покачать, чтобы у МСП кровь пошла из глаз.

Не, если реально считать по рынку, то так и получается. Но у нас, как правило, 20-25-летние кредиты закрывали лет за 7-8. Когда ставки адекватные были. А то 5 лет назад потреб по 15% годовых считался дорогим. А сейчас 40% — как будто ок. И ипотека по 25%.

Короче, к 13-30 пятницы воздух вокруг здания ЦБ будет таким, что можно будет телефоны от него заряжать.

«Конечно, дальше я вижу серьезную, такую нехорошую тенденцию, что останавливаются новые проекты. Вот это означает, что в 2027 году не будет ввода жилья или будет значительно меньше. Это первый тревожный фактор», — сказал он.

Он отметил, что также следует опасаться затягивания строительства застройщиками, так как им не хватает денег для размещения на счетах эскроу.

Ранее Хуснуллин говорил о том, что для выполнения задачи по обновлению трети жилого фонда к 2030 году необходимо принять меры поддержки, направленные на сохранение темпов ввода жилья. «У нас приросло большое количество новых проектов, мы пока не упали по вводу, и в 2025 году мы совершенно точно сдадим не менее 100 млн кв.м. А вот чтобы не провалиться в 2026-2027 годах, решения нужно принять сейчас и начинать их исполнять», — сказал Хуснуллин журналистам на заседании рабочей группы комиссии Государственного совета по направлению нового национального проекта «Инфраструктура для жизни».

По данным Росстата, в 2024 году объем жилищного строительства в стране составил 107,8 млн кв.м. Относительно 2023 года ввод сократился на 2,4% — это первое снижение с 2018 года.

Правительство потратит из федерального бюджета более 1 трлн рублей на финансирование семейной ипотеки в этом году, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в интервью телеканалу «Россия-24».

Как отметил Хуснуллин, семейную ипотеку финансируют безлимитированно. «Вот сколько люди приходят за ипотекой, столько мы даем. Да, а это большая нагрузка на бюджет, потому что мы большую разницу доплачиваем между стоимостью выдачи ипотеки для человека и [тем], сколько банк занимает деньги на внешнем рынке, исходя из высокой ставки Центрального банка. Поэтому вот эту всю разницу, там до 6%, — мы всю ее доплачиваем из бюджета. И это гигантские деньги, это больше триллиона в этом году будет потрачено средств», — указал вице-премьер.

Программа «Семейная ипотека» с годовой ставкой 6% действует до 2030 года. Ее можно взять на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома. С 1 апреля 2025 года семейная ипотека была распространена на вторичный рынок в городах, где ведется строительство не более двух домов.

До конца 2028 года в Москве и Подмосковье появится около 410 000 кв. м многоэтажных производственно-складских помещений формата light industrial. Это на 43% больше, чем было построено за предыдущие четыре года. Общая площадь высотных логистических комплексов вырастет почти в 1,5 раза — с 960 000 до 1,37 млн кв. м, следует из отчёта консалтинговой компании Nikoliers.

В других агентствах оценки ещё выше. В CMWP ожидают ввода 601 000 кв. м до 2028 года, в CORE.XP — 800 000 кв. м к 2030 году. При этом значительная часть текущего фонда устарела: 64% действующих высотных складов построены до 2000 года.

Рост предложения объясняется запуском в Москве программы создания рабочих мест. Она позволяет девелоперам получить льготы при переводе земли под жильё, если они параллельно развивают промышленную инфраструктуру. В результате 44% новых объектов light industrial строят девелоперы жилой недвижимости.

Стимулом также служат программы реновации старых промзон и меры господдержки: часть процентов по кредиту на покупку таких помещений субсидируется городом. Однако, как отмечают эксперты, складской сегмент последней мили всё равно будет испытывать дефицит — большие маркетплейсы нуждаются в иных форматах.

Социалистическая парламентская группа (PSOE) представила законопроект, направленный на содействие доступному жилью аренды. Среди его ключевых мер Повышение НДС на туристических квартирах до 21% отражать их экономическую деятельность и увеличение налогов на REIT и свободные свойства.

Министр жилищного и городского повестки дня Изабель Родригес объявлены эти подробности на пресс-конференции, объясняя, что фискальный пакет выполняет часть раннего года правительства Премьер -министр Педро Санчес В наборе из 12 мер по улучшению доступности жилья.

1. Налогообложение REIT на 25%, если они не распределяют свои дома на доступную аренду
2. Туристические квартиры будут платить 21% НДС
3. Новый налог, чтобы препятствовать покупкам дома нерезидентами
4. Обновление прироста капитала
5. Другие меры в предлагаемом законе:
   1. Расширение арендного налога на районы, не объявленные под стрессом

С 1 марта 2025 года в России вступили в силу новые критерии определения неиспользуемых земельных участков. Правительство утвердило чёткие признаки, по которым участок может быть признан бесхозным, а его владелец — рискует столкнуться с административными мерами.

Основные критерии неиспользуемой земли
▪️Захламление: если более 50% площади участка занято отходами, которые не убраны в течение года.
▪️Долгое отсутствие строительства: для земель под коммерческую застройку — если за 5 лет не возведено здание (для ИЖС срок увеличен до 7 лет).
▪️Аварийные постройки: наличие разрушенных строений с повреждёнными стенами, крышами или окнами.
▪️Запущенность: если более половины участка в течение года зарастает сорняками выше 1 метра или дикорастущими деревьями.

Для садовых и огородных участков установлен трёхлетний срок освоения + ещё 3 года на подготовку. В этот период собственника нельзя привлечь за нецелевое использование.

🏠 Друзья, с каждым днём мне всё чаще пишут люди с одним и тем же вопросом: почему я взял ипотеку на льготных условиях, а платить приходится всё больше? Где та выгода, о которой говорили на старте? Почему застройщик предлагал скидку при рассрочке, а теперь выходит, что квартира переоценена, и банк отказывается выдать ипотеку?

💥 Я вас понимаю. То, что происходит сегодня на рынке жилья — это не просто перегрев. Это сложная, запутанная игра, в которую многие уже втянуты — часто не осознавая до конца, на что подписались.

💯 Начнём с того, что льготная ипотека давно перестала быть «подарком» от государства. За красивыми процентами в 3–5% часто скрывается взвинченная цена квадратного метра. Застройщик уже давно заложил эту «льготу» в стоимость жилья. То есть вы платите не меньше, а наоборот — иногда даже дороже, чем по рыночной ставке. Только платежи становятся растянутыми во времени, а переплата уходит в тень.

🛍 Дальше — рассрочка от застройщика.

Когда-то быть рантье считалось вершиной успеха. Люди копили, инвестировали, отказывали себе в лишнем, чтобы однажды сказать: «Я больше не работаю». И жить дальше — на капитал.

Потом о них забыли. Мол, тунеядцы. Паразиты. Бесполезные для общества.

Но сегодня, когда работа стала бесконечным бегом по кругу, а стабильности — всё меньше, разговор о рантье снова стал актуальным.

Только теперь вопрос звучит по-другому: кто они — лишние пассажиры или те, кто умеют строить системы и приносить пользу, не участвуя в ежедневной суете?

Эта статья — попытка разобраться. Кто такие рантье в прошлом и будущем. Что бывает с теми, кто ударяется в праздность. И можно ли жить «на проценты» — не теряя смысла жизни и драйва.

Спойлер: можно. Но не всем.

Когда мы сегодня говорим про «рантье», в голове всплывают персонажи вроде Мистера Денежные Усы — спокойный айтишник, накопивший капитал за счет высокой зарплаты, все деньги держит в ETF.

С января по май 2025 года в России было реализовано недвижимости через торги на сумму 56 млрд руб., сообщает IBC Real Estate. Это 24% от всех инвестиций в сектор — рекордный показатель как минимум за последние пять лет. Для сравнения, в аналогичный период 2024 года через торги продали объектов на 77 млрд руб., но их доля составила только 19%.

По данным Commonwealth Partnership, доля тендерных сделок достигла рекордных 75%, но компания учитывает лишь публичные инвестиционные транзакции, исключая покупки под редевелопмент и для собственных нужд. Nikoliers оценивает объем таких сделок в 50,7 млрд руб. или 13,1% от всех инвестиций (год назад — 1,1%).

Эксперты объясняют рост популярности аукционов стремлением продавцов повысить стоимость активов. Яркий пример — продажа ТЦ «Времена года»: Сбербанк выставил объект на торги, и группа «Киевская площадь» купила его за 16 млрд руб., что составило 33,2% всех инвестиций в недвижимость за период.

Увеличение тендерных продаж связано также с финансовыми трудностями владельцев, неспособных обслуживать долги, особенно при ставке в 21% годовых. Банки и сами собственники всё чаще выставляют проблемные активы на торги, чтобы ускорить реализацию и избежать дефолта.

Объем предложения новостроек Москвы на стадии котлована в мае 2025 года сократился на 7,4% в годовом выражении, до 8,2 тыс. лотов, сообщает «Метриум». Это первое снижение с 2022 года и связано с резким падением запусков проектов в массовом сегменте.

Согласно данным Ricci и ГК «Самолет», объемы сократились на 5,1% и 4,5% соответственно. В массовом сегменте снижение достигло почти 30%, до 2,4 тыс. лотов. В бизнес-классе — на 14,6%, до 3,7 тыс. В то же время, в премиальном сегменте экспозиция выросла на 39,1%, а в элитном — почти вдвое.

Запуск новых проектов сократился на фоне спада продаж: в январе–апреле девелоперы вывели на рынок всего 1,2 млн кв. м, что на 36% меньше, чем год назад («Дом.РФ»). Реализация первичного жилья в апреле упала на 14%, до 515,5 тыс. кв. м (Dataflat.ru).

Эксперты объясняют, что застройщики преднамеренно ограничивают предложения, чтобы удержать цены в условиях слабого спроса. Цены на котлованном этапе за год выросли лишь на 4,6% — до 365,9 тыс. руб. за кв. м, в то время как в целом по старой Москве рост составил 26%, до 706,2 тыс. руб. за кв. м (CORE.XP).

Привет, друзья! Меня зовут Иван Мудров, я сооснователь Estate Invest, и сегодня я хочу поделиться с вами подробной историей одного из наших самых интересных проектов — трансформацией промышленной базы в Перми.

Это история о том как мы превратили заброшенный объект в прибыльный актив — продали теплый ангар, запустили готовый арендный бизнес и обеспечили инвесторам стабильный доход.

Но обо всем по порядку

Введение: значимость объекта для Estate Invest

Объект на Соликамской улице в Перми стал для нас 31-ым инвестиционным проектом.

Когда мы впервые увидели эту промышленную базу, она представляла собой комплекс зданий, который сложно было назвать привлекательным: старые постройки, отсутствие арендаторов, запущенное состояние. Среди ключевых элементов — теплый ангар, холодный ангар, 2 земельных участка и трехэтажное офисное здание.

На первый взгляд, это был «гадкий утенок» рынка недвижимости, но мы в Estate Invest привыкли видеть потенциал там, где другие видят только проблемы. Наша задача заключалась в том, чтобы вдохнуть в этот объект новую жизнь, превратив его в источник дохода для наших инвесторов.