Инвестиции в недвижимость

Продажи Country Garden (COGARD) в мае снизились на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили примерно 3,1 млрд юаней ($431 млн). Это снижение было заметно более значительным, чем падение в среднем на 8,6%, с которым столкнулись 100 крупнейших застройщиков Китая. Компания также ожидает, что ее годовой объем продаж по контракту на 2025 год может сократиться на целых 36% в годовом исчислении. По данным Bloomberg, сохраняющаяся слабость объясняется такими факторами, как падение потребительских цен и сохраняющиеся опасения покупателей по поводу способности застройщиков завершить проекты в установленные сроки. COGARD уже более года ведет переговоры о реструктуризации после дефолта по своим долгам. Его оффшорный план реструктуризации на общую сумму 14,1 млрд долларов сталкивается с сопротивлением со стороны ключевой группы банков, которые указали, что невыполнение определенных требований может привести к «срыву сделки».

Вице-премьер Марат Хуснуллин предупредил о риске падения объёмов ввода жилья до нуля к 2027 году. Основной причиной он назвал длительно высокую ключевую ставку, которая ограничивает ипотеку, тормозит девелоперскую активность и мешает обновлению инфраструктуры. При текущем уровне ставки строительной отрасли, по его словам, хватит прочности до конца 2025 года.

Хотя за первые четыре месяца 2025 года ввод жилья в России вырос на 6% (до 38,7 млн кв. м), темпы строительства могут замедлиться. Девелоперы всё чаще откладывают старт новых проектов или ввод запланированных, опасаясь непокрытых эскроу-счетов. В 2024 году было введено 107,8 млн кв. м, но с 2026 года эксперты прогнозируют постепенное снижение.

Главным тормозом спроса остаются ипотечные ставки: средняя по рынку сегодня составляет около 27%. Чтобы вернуть покупателей, ставка по ипотеке должна снизиться хотя бы до 14–15%, считают участники рынка. Параллельно растёт привлекательность депозитов, и часть потенциальных покупателей уходит из рынка.

В мае 2025 года стоимость офисов в строящихся бизнес-центрах Москвы оказалась на 14–22% выше, чем в уже сданных объектах. Средняя цена достигла 391–425 тыс. руб. за кв. м. Наиболее резкий разрыв фиксируется в центре столицы, где строящиеся объекты стоят почти втрое дороже готовых — до 914 тыс. руб. за кв. м.

Рост цен объясняется дефицитом готовых площадей, увеличением стоимости строительства и возможностью адаптации помещения под нужды покупателя. Девелоперы закладывают в стоимость рост спроса и риски. Некоторые инвесторы начали предлагать такие объекты втрое дороже рынка.

Разница наблюдается почти во всех районах Москвы. Например, в Ленинградском деловом коридоре цена строящихся офисов в 1,7 раза превышает стоимость готовых, на северо-востоке — в 2 раза.

Высокий спрос и дефицит крупных площадей стимулируют интерес к строящимся объектам. Однако в районах с избыточным предложением, таких как зоны вдоль ТТК, встречаются и обратные случаи — строящиеся офисы дешевле готовых на 17%.

Питерский рынок консолидируется.

Исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate․ru Андрей Добрый на линии:

К июню доля топ-10 застройщиков в общем объеме жилищного строительства в Санкт-Петербурге достигла почти 70%, это показывает и распределение рекламных бюджетов в сегменте классифайда (ЦИАН, “Авито”, Restate), которое мы наблюдаем.

С начала прошлого до начала текущего года доля сделок топ-10 девелоперов по покупке участков под жилое строительство в Петербурге составила 54%, отмечает «ДП». Два девелопера (Setl Group и ЛСР) вместе строят более трети жилья в Северной столице.

Ранее писали, что из-за высокой ключевой ставки отрасль монополизируется. Конкурентные преимущества получают компании с масштабными финансовыми и управленческими возможностями.Домострой.

Внутренняя аналитика «Этажей» фиксирует тренд на снижение цен вторички по всей России несколько месяцев подряд. Ильдар Борисович считает, что уже «началось» и это хороший сигнал для рынка.

Напомним, что в обзоре (https://t.me/domostroy_channel/13968) ЦБ сообщается о том, что разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках в апреле достиг 60%, по данным Росстата (52% по данным «СберИндекса»).Домострой.

Главное событие недели — ссора Трампа с Маском, хотя в этих ваших интернетах и рассказывают о том, что главное событие — снижение ключевой ставки с 21% до 20%. Нет, это неизбежно и ожидаемо, примерно как ослабление рубля и подорожание нефти. Из всех ралли произошло лишь ралли блогеров по написанию постов про ключ. А что ещё произошло — читайте в вашем любимом дайджесте.

Это традиционный еженедельный дайджест, который выходит в моём телеграм-канале, на который приглашаю обязательно подписаться, чтобы ничего не пропускать, там много интересного.

📈 Снижение ключа не ослабило рубль

Ключ поменялся, а вектор курса рубля нет. Изменение за неделю: 78,62 → 78,85 руб. за доллар (курс ЦБ 78,61 → 79,17). Юань 11,02 → 11,00 (ЦБ 10,90 → 11,01).

Российские банки, как отмечают аналитики Freedom Finance Global, реагировать на снижение ключевой ставки на 1%, до 20% годовых, уже к вечеру 6 июня. Сбер с 10 июня снижает ставку по ипотеке на 2–3,5%, а по потребительским кредитам примерно на 2%, а с 11 июня на 1% уменьшит ставку по вкладам, максимальная составит 19% годовых.

По состоянию на 30 мая минимальные рыночные ставки по стандартной ипотеке на новостройку с дополнительными условиями от банков составляли 15,9% (Сбер), 16,3% (ДОМ.РФ). Эти уровне на 1–1,5% ниже, чем месяцем ранее, что говорит о подготовке банков к данному решению ЦБ заранее. Однако средние ставки на 30 мая, по данным Русипотеки, были выше 26% годовых, поэтому на следующей неделе можно ждать их уменьшения на 2–3,5% по стандартным программам.

На наш взгляд, на фоне сегодняшнего смягчения ДКП ипотека подешевеет на 1–2% годовых до конца июня. Тем, кто планирует покупку жилья, можно посоветовать подождать более выгодных условий во втором полугодии. Если ключевую ставку к концу года опустят до 15–17% ставка по ипотеке снизится еще на 1–2%. Пересмотр условий по потребкредитам также вероятен в ближайшие недели. При этом резкого удешевления заимствований ждать не стоит, так как банки отдают предпочтение плавной трансляции монетарных условий в кредитную политику.

В РБК прям демоны работают.

Ребята посчитали, во сколько обойдется квадратный метр в Москве с ипотекой. Оказалось, что вторичка дорожает с 345 тысяч до 1,971 миллиона. Новостройка слегка подрастет с 313 тысяч до 1,79 мульта. Считай, за счет каждого ипотечника банк покупает такую же квартиру, только из элитного сегмента.

Нагнетают как могут. Интересно, будут ли пересчитывать, если ЦБ психанет(а там такие персонажи в совете директоров, что они могут) и снизит ставку до 15% годовых. Чисто так, в порядке бреда, с ума сойти. Чтобы потом в июле поднять до 20%. От нефиг делать народ на качелях покачать, чтобы у МСП кровь пошла из глаз.

Не, если реально считать по рынку, то так и получается. Но у нас, как правило, 20-25-летние кредиты закрывали лет за 7-8. Когда ставки адекватные были. А то 5 лет назад потреб по 15% годовых считался дорогим. А сейчас 40% — как будто ок. И ипотека по 25%.

Короче, к 13-30 пятницы воздух вокруг здания ЦБ будет таким, что можно будет телефоны от него заряжать.

«Конечно, дальше я вижу серьезную, такую нехорошую тенденцию, что останавливаются новые проекты. Вот это означает, что в 2027 году не будет ввода жилья или будет значительно меньше. Это первый тревожный фактор», — сказал он.

Он отметил, что также следует опасаться затягивания строительства застройщиками, так как им не хватает денег для размещения на счетах эскроу.

Ранее Хуснуллин говорил о том, что для выполнения задачи по обновлению трети жилого фонда к 2030 году необходимо принять меры поддержки, направленные на сохранение темпов ввода жилья. «У нас приросло большое количество новых проектов, мы пока не упали по вводу, и в 2025 году мы совершенно точно сдадим не менее 100 млн кв.м. А вот чтобы не провалиться в 2026-2027 годах, решения нужно принять сейчас и начинать их исполнять», — сказал Хуснуллин журналистам на заседании рабочей группы комиссии Государственного совета по направлению нового национального проекта «Инфраструктура для жизни».

По данным Росстата, в 2024 году объем жилищного строительства в стране составил 107,8 млн кв.м. Относительно 2023 года ввод сократился на 2,4% — это первое снижение с 2018 года.

Правительство потратит из федерального бюджета более 1 трлн рублей на финансирование семейной ипотеки в этом году, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в интервью телеканалу «Россия-24».

Как отметил Хуснуллин, семейную ипотеку финансируют безлимитированно. «Вот сколько люди приходят за ипотекой, столько мы даем. Да, а это большая нагрузка на бюджет, потому что мы большую разницу доплачиваем между стоимостью выдачи ипотеки для человека и [тем], сколько банк занимает деньги на внешнем рынке, исходя из высокой ставки Центрального банка. Поэтому вот эту всю разницу, там до 6%, — мы всю ее доплачиваем из бюджета. И это гигантские деньги, это больше триллиона в этом году будет потрачено средств», — указал вице-премьер.

Программа «Семейная ипотека» с годовой ставкой 6% действует до 2030 года. Ее можно взять на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома. С 1 апреля 2025 года семейная ипотека была распространена на вторичный рынок в городах, где ведется строительство не более двух домов.

До конца 2028 года в Москве и Подмосковье появится около 410 000 кв. м многоэтажных производственно-складских помещений формата light industrial. Это на 43% больше, чем было построено за предыдущие четыре года. Общая площадь высотных логистических комплексов вырастет почти в 1,5 раза — с 960 000 до 1,37 млн кв. м, следует из отчёта консалтинговой компании Nikoliers.

В других агентствах оценки ещё выше. В CMWP ожидают ввода 601 000 кв. м до 2028 года, в CORE.XP — 800 000 кв. м к 2030 году. При этом значительная часть текущего фонда устарела: 64% действующих высотных складов построены до 2000 года.

Рост предложения объясняется запуском в Москве программы создания рабочих мест. Она позволяет девелоперам получить льготы при переводе земли под жильё, если они параллельно развивают промышленную инфраструктуру. В результате 44% новых объектов light industrial строят девелоперы жилой недвижимости.

Стимулом также служат программы реновации старых промзон и меры господдержки: часть процентов по кредиту на покупку таких помещений субсидируется городом. Однако, как отмечают эксперты, складской сегмент последней мили всё равно будет испытывать дефицит — большие маркетплейсы нуждаются в иных форматах.

Социалистическая парламентская группа (PSOE) представила законопроект, направленный на содействие доступному жилью аренды. Среди его ключевых мер Повышение НДС на туристических квартирах до 21% отражать их экономическую деятельность и увеличение налогов на REIT и свободные свойства.

Министр жилищного и городского повестки дня Изабель Родригес объявлены эти подробности на пресс-конференции, объясняя, что фискальный пакет выполняет часть раннего года правительства Премьер -министр Педро Санчес В наборе из 12 мер по улучшению доступности жилья.

1. Налогообложение REIT на 25%, если они не распределяют свои дома на доступную аренду
2. Туристические квартиры будут платить 21% НДС
3. Новый налог, чтобы препятствовать покупкам дома нерезидентами
4. Обновление прироста капитала
5. Другие меры в предлагаемом законе:
   1. Расширение арендного налога на районы, не объявленные под стрессом

С 1 марта 2025 года в России вступили в силу новые критерии определения неиспользуемых земельных участков. Правительство утвердило чёткие признаки, по которым участок может быть признан бесхозным, а его владелец — рискует столкнуться с административными мерами.

Основные критерии неиспользуемой земли
▪️Захламление: если более 50% площади участка занято отходами, которые не убраны в течение года.
▪️Долгое отсутствие строительства: для земель под коммерческую застройку — если за 5 лет не возведено здание (для ИЖС срок увеличен до 7 лет).
▪️Аварийные постройки: наличие разрушенных строений с повреждёнными стенами, крышами или окнами.
▪️Запущенность: если более половины участка в течение года зарастает сорняками выше 1 метра или дикорастущими деревьями.

Для садовых и огородных участков установлен трёхлетний срок освоения + ещё 3 года на подготовку. В этот период собственника нельзя привлечь за нецелевое использование.

🏠 Друзья, с каждым днём мне всё чаще пишут люди с одним и тем же вопросом: почему я взял ипотеку на льготных условиях, а платить приходится всё больше? Где та выгода, о которой говорили на старте? Почему застройщик предлагал скидку при рассрочке, а теперь выходит, что квартира переоценена, и банк отказывается выдать ипотеку?

💥 Я вас понимаю. То, что происходит сегодня на рынке жилья — это не просто перегрев. Это сложная, запутанная игра, в которую многие уже втянуты — часто не осознавая до конца, на что подписались.

💯 Начнём с того, что льготная ипотека давно перестала быть «подарком» от государства. За красивыми процентами в 3–5% часто скрывается взвинченная цена квадратного метра. Застройщик уже давно заложил эту «льготу» в стоимость жилья. То есть вы платите не меньше, а наоборот — иногда даже дороже, чем по рыночной ставке. Только платежи становятся растянутыми во времени, а переплата уходит в тень.

🛍 Дальше — рассрочка от застройщика.